J-REIT（ジェイ・リート）

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する不動産投資商品です。不動産投資が目的ですが、法律上、投資信託に分類されます。もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust（日本語に約すとそのまま『不動産投資信託』。）」の略でREIT（「リート」）と呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼んでいます。 J-REITは投資証券を投資家に販売し、集まった資金を元にして、不動産を購入しますが、金融機関（銀行、保険会社など）から借り入れを行うことや、投資法人債を発行する場合もあります。投資法人債は、一般企業での社債にあたります。購入した不動産の賃貸収入や売却益から経費を引いたものが、投資家に分配されます。J-REITは途中解約ができない金融商品ですが、証券取引所に投資証券が上場されており、売買取引を行うことで、流動性がある商品となっています。J-REITの価格は、通常の上場株式と同様に、取引の需要と供給によって変動しています。分配金は年１～2回の決算の際に支払われ、配当可能な利益のうち90％以上を分配するなどの要件を満たせば法人税がかからないため、多くの場合内部留保はなく、経費を除いた利益が分配される仕組みになっています。 J-REITの投資口の売買は、証券会社などを通じて、一般の上場企業の株式と同様の形で行うことが可能です。（なお、オープンエンド型のREITも国内に登場していますが、ここでは証券取引所に上場されているクローズドエンド型REITについて述べています。）

もっと詳しく!

JREITはオープン型？クローズドエンド型？
投資信託の種類として、オープン型とクローズドエンド型の二つが存在します。そもそもオープン型、クローズドエンド型とはなんでしょうか。オープン型とは投資家の請求により払い戻しができる形の投資信託のことを指します。逆にクローズドエンド型とは、投資家が請求しても払い戻しが不可能な形の投資信託を指します。J-REITにはオープン型とクローズドエン型どちらも存在しますが、クローズド型でも上場しているものであれば、途中で売却するという払い戻しに近い行為を行うことが出来ます。

JREITと金利
マイナス金利によりJREITの市場が拡大しているという話を聞くことがあります。金利とJREITにおいて何か関係があるのでしょうか。色々な考え方があると思いますが、金利とJREITにおいての関係として考えられるのが、借入金の関係です。JREITにおいては不動産などを購入する方法などが取られますが、その資金の調達手法として借入が行われることがあります。その借り入れによる負担は金利によって影響を受けますのでその意味での関係は存在すると考えられます。また収入の源泉が金利とは直接関係がない不動産からによるものなので、金利が安くなり儲かる投資物件が少なくなった場合、JREITが好まれるという可能性もあると考えます。
(協力: ロードスターキャピタル株式会社)